La historia del nearshoring en México se ha contado, hasta ahora, a través de anuncios. Un grupo chino de autopartes toma una planta en Nuevo León. Un tier-one alemán se compromete con San Luis Potosí. Un fabricante estadounidense de dispositivos médicos elige Guanajuato sobre Costa Rica. Leída como flujo, la noticia parece inagotable.
Leída como inventario, se está agotando.
La vacancia industrial en el corredor del Bajío —la franja que va de Aguascalientes hasta Querétaro pasando por San Luis Potosí y Guanajuato— se ha mantenido en o por debajo del 2% durante seis trimestres consecutivos, según el reporte de mercado del segundo trimestre de 2026 de Newmark México. En los submercados centrales de Querétaro, la vacancia efectiva se acerca al 1%. Eso no es un mercado sano con espacio para absorber inquilinos. Es un mercado donde la próxima ronda de expansiones se ganará o se perderá por control de suelo, no por incentivos.
Lo que dicen los números. AMPIP, la asociación que agrupa a los desarrolladores industriales privados del país, contabiliza cerca de 440 parques industriales formales a nivel nacional. Menos de cuarenta están dentro del corredor del Bajío con espacio Clase A disponible de inmediato por arriba de 20,000 metros cuadrados. De esos, la mayor parte del inventario no comprometido está concentrada en cinco desarrolladores: Vesta, Fibra Prologis, el vehículo industrial de Fibra Uno, Meor y Finsa. Cuando operadores de este tamaño dicen que el pipeline está a 18 o 24 meses, están describiendo el calendario sobre el que corre toda la narrativa del nearshoring.
Cómo conecta. El momento comparable más reciente fue de 2005 a 2008, cuando la primera ola de OEMs automotrices —Toyota en Tijuana, expansiones de Volkswagen en Puebla, la planta A2 de Nissan en Aguascalientes— absorbió una generación de suelo industrial preparado en menos de tres años. La respuesta entonces fue un ciclo de construcción liderado por los antecedentes de Fibra Uno y por desarrolladores regionales alrededor de Monterrey. Ese ciclo tomó cerca de una década en desarrollarse por completo. Al ciclo actual se le pide comprimir la misma absorción en un tercio del tiempo, con acero más caro, permisos de agua más restrictivos en Nuevo León y Querétaro, y una red federal de energía que ya no es un socio silencioso.
Los desarrolladores con las reservas de suelo más utilizables —y, por lo tanto, con más poder de fijación de precio los próximos dos años— no son necesariamente los más ruidosos. Meor, más discreto que las fibras, controla parcelas contiguas grandes cerca del Puerto Interior de Guanajuato. Finsa tiene suelo en el anillo de San Luis Potosí que aún no ha activado del todo. Vesta sigue cerrando adquisiciones de suelo en Querétaro que no aparecerán en un reporte de leasing sino hasta 2027.
Lo que vamos a observar. Tres señales en los próximos dos trimestres nos dirán si el pipeline del Bajío puede responder a tiempo.
Primero, los reportes ante la CNBV de las fibras industriales. Fibra Prologis, Terrafina y Fibra Macquarie publican trimestralmente sus pipelines de adquisición y desarrollo. La distancia entre el capex comprometido y el área bruta rentable entregada es la lectura más limpia de la curva real de oferta.
Segundo, los permisos de agua y energía. Las restricciones de agua en Nuevo León y las limitaciones de transmisión de CFE ya son restricciones activas. Un anuncio de planta sin una concesión de agua firmada y sin una fecha firme de interconexión eléctrica es un boletín de prensa, no un proyecto. Reuters y Bloomberg Línea ya empezaron a distinguirlo; otros seguirán.
Tercero, los entrantes. Grupos industriales mexicanos de control familiar que históricamente rentaron en lugar de comprar —entre ellos varios grupos en Aguascalientes y Querétaro con suelo comprometido en agricultura o logística— hoy están siendo buscados como socios de coinversión por desarrolladores internacionales. Esperamos que uno o dos de esos acuerdos se anuncien antes de fin de año. Cuando ocurran, hay que ver quién está del otro lado de la mesa. Ahí se está dibujando el mapa de la próxima década.
La historia del nearshoring no se está desacelerando. Está cambiando de manos.