Cómo se formó el clúster
Tres cosas convergieron en Querétaro en los últimos cuatro años: noches frescas todo el año, un espinazo de fibra óptica corriendo por el estado que conecta la Ciudad de México con la frontera estadounidense, y disponibilidad de tierra a una fracción del costo de CDMX. AWS, Microsoft y Google anunciaron todas regiones de nube ancladas en Querétaro, y un segundo nivel de operadores de colocation — Equinix, KIO, Ascenty, ODATA — los ha seguido para atender a los clientes corporativos que esos hiperescaladores están jalando al mercado.
El resultado es un clúster que, por capacidad instalada, es hoy el segundo más grande de América Latina. Alrededor de 400 MW están en construcción o en permisos avanzados, y el pipeline de 2027-2028 suma al menos otros 500 MW si cada proyecto anunciado alcanza cierre financiero.
Dónde está realmente la restricción
La tierra no es escasa en este segmento. Los parques industriales cerca de El Marqués y Colón tienen predios específicamente zonificados para uso de data center. Lo que es escaso es la capacidad de red. Cada proyecto necesita una interconexión con subestación de la CFE, y la cola para esas interconexiones se estiró de unos 12-18 meses normales a más de 30 meses para nuevas aplicaciones.
La restricción vinculante desplazó la estructura de la operación. Los operadores que aseguraron su conexión a la red hace dos o tres años están efectivamente sosteniendo una opción que vale sustancialmente más que la tierra misma. Los nuevos entrantes están teniendo que asociarse con un incumbente, comprar un sitio existente, o aceptar construcciones por fases — donde solo el primer bloque entra en vivo en su calendario preferido y los bloques siguientes dependen de adiciones de red que la CFE aún no se comprometió a construir.
Con qué se conecta
La historia del data center se sienta en la intersección de otros dos hilos ya visibles en el mercado mexicano. El marco de desarrollo mixto de la CFE (7,411 MW de renovables otorgados, más el JV con Cubico) existe en parte para atender exactamente este tipo de carga — de largo plazo, alta utilización, dispuesta a firmar contratos de energía a 15 años. Y la compresión del real estate industrial del Bajío está amplificando los precios de la tierra para data centers en formas que van a sorprender a los operadores que preciaron con comparables de 2023.
Para los operadores evaluando la entrada a México en 2026, el orden práctico de operaciones se invirtió: asegura la interconexión primero, negocia la tierra después. Los predios que vienen con un slot de red ya adjunto se están tradeando a múltiplos del valor bruto de la tierra — y esa prima probablemente se ampliará conforme la cola se alargue.